Калькулятор доходности аренды
Рассчитайте, какой доход может давать недвижимость под сдачу после расходов, простоя, налогов и кредита.
Введите стоимость объекта, арендную плату, расходы, простой, ремонт и условия кредита. Калькулятор покажет валовую и чистую доходность, денежный поток и срок окупаемости.
- Доходность аренды
- Чистый доход
- Окупаемость
- Ипотека и расходы
- Расчет в браузере
- Данные не сохраняются
Аренда - это не только платеж от жильца
На первый взгляд доходность аренды кажется простой: арендная плата умножается на 12 месяцев. Но реальный результат зависит от простоя, ремонта, коммунальных платежей, налогов, комиссии управляющего, страховки, кредита, первоначального взноса и непредвиденных расходов.
Калькулятор помогает увидеть не обещание дохода, а арифметику сценария по введенным данным.
Рассчитайте доходность объекта под аренду
Укажите цену объекта, арендную плату и расходы. Если какого-то расхода нет, оставьте 0.
Как считается доходность аренды
- Все вложения = стоимость объекта + сделка + ремонт и подготовка
- Годовая аренда = аренда в месяц × количество месяцев сдачи
- Потеря от простоя = аренда в месяц × месяцы простоя
- Операционные расходы = коммунальные + управление + обслуживание + налоги + прочие
- Чистый доход до кредита = годовая аренда − операционные расходы
- Денежный поток после кредита = чистый доход до кредита − платежи по кредиту
- Валовая доходность = годовая аренда / все вложения × 100%
- Чистая доходность = чистый доход / все вложения × 100%
- Доходность на свои вложения = денежный поток после кредита / собственные вложения × 100%
- Окупаемость = собственные вложения / годовой денежный поток
Калькулятор использует упрощенную модель. Реальные условия аренды, налоги, кредит, ремонт, простой и ликвидность могут отличаться.
Что такое доходность аренды
Доходность аренды показывает, какую часть вложенных денег объект возвращает через арендный доход за год. Важно различать валовую и чистую доходность. Валовая смотрит только на аренду, а чистая учитывает расходы, налоги, простой и платежи.
Валовая доходность
- считается как годовая аренда / вложения в объект
- не учитывает простой, ремонт, налоги, коммунальные расходы и кредит
- пример: объект 8 000 000 ₽, аренда 720 000 ₽ в год - валовая 9%
Чистая доходность
- считается после расходов
- учитывает простой, управление, обслуживание, налоги и платежи
- пример: остается 420 000 ₽ в год от 8 000 000 ₽ - чистая 5,25%
Как посчитать доходность аренды
Чтобы посчитать доходность аренды, нужно взять годовой арендный доход, вычесть простой, расходы, налоги и платежи по кредиту, а затем сравнить чистый доход с вложениями в объект.
Почему валовая доходность может обманывать
Валовая доходность не учитывает реальные расходы. Объект может казаться доходным по арендной ставке, но после ремонта, простоя, налогов, обслуживания и кредита денежный поток может быть небольшим или отрицательным.
Какие расходы важно учитывать при аренде
- простой без арендатора
- коммунальные платежи собственника
- текущий ремонт
- мебель и техника
- управляющий или агент
- налоги
- страхование
- платежи по кредиту
- непредвиденные расходы
- капитальный ремонт
- комиссии и юридические расходы
Когда объект может быть убыточным
Объект может давать минусовой денежный поток, если аренда низкая, простой высокий, ремонт дорогой, кредитный платеж большой или расходы недооценены. Поэтому важно считать не только цену объекта и аренду, но и весь денежный поток.
Чем этот калькулятор отличается от калькулятора пассивного дохода
Калькулятор доходности аренды
- считает конкретный объект
- учитывает аренду, простой, расходы и кредит
- показывает денежный поток и окупаемость
- помогает проверить недвижимость под сдачу
Калькулятор пассивного дохода
- считает капитал под желаемый ежемесячный доход
- не привязан к конкретному объекту
- учитывает доходность, налог и инфляцию
- подходит для общей финансовой цели
Что калькулятор доходности аренды не учитывает
Калькулятор показывает предварительный сценарий по введенным данным. Он не видит конкретный объект, договор, район, состояние недвижимости, арендаторов и налоговую ситуацию.
- точную рыночную аренду
- поиск арендатора
- юридические риски
- проверку документов
- качество объекта
- ликвидность недвижимости
- рост или падение цены объекта
- капитальный ремонт
- износ мебели и техники
- конфликт с арендаторами
- судебные расходы
- точные налоги и налоговые режимы
- комиссии банков и досрочное погашение кредита
- страховые случаи
- простои дольше введенного срока
- изменение ставок кредита
- изменение правил аренды
- инфляцию
- альтернативную доходность других вложений
Если аренда нужна как источник пассивного дохода
Если вы считаете аренду как часть пассивного дохода, полезно отдельно проверить, какой капитал нужен для желаемого ежемесячного дохода, и не смешивать инвестиционный объект с финансовой подушкой.
Если аренда - часть бизнеса, а не личных инвестиций
Когда сдача в аренду - направление бизнеса (коммерческие площади, посуточная, апартаменты), доходность нужно считать вместе с обязательствами, налогами, простоями и сезонностью. Это уже финансовая диагностика, а не калькулятор.
Финансовая диагностика бизнесаЧастые вопросы
Связанные калькуляторы и проверки
Все калькуляторы и проверки →Калькулятор пассивного дохода
Покажет, какой капитал нужен для желаемого ежемесячного дохода при выбранной доходности, налоге и инфляции.
Открыть ДоступенКалькулятор сложного процента
Покажет рост капитала при регулярных пополнениях, доходности и капитализации.
Открыть ДоступенКалькулятор финансовой подушки
Покажет, сколько денег нужно иметь в запасе на 3, 6, 9 или 12 месяцев.
Открыть ДоступенКалькулятор кредитной нагрузки
Покажет, какую долю дохода занимают кредиты и новый платеж.
ОткрытьЭто утилитарный калькулятор, а не инвестиционная, налоговая, юридическая или риелторская консультация. Доходность не гарантирована.