Почему уборка такая важная?

При среднем stay 2 ночи и загрузке 70% получается ~125 уборок в год. По 1500 ₽ = 187 500 ₽/год, это часто 15-20% выручки.

Что с коммуналкой в LTR?

В классической LTR коммуналку платит арендатор, поэтому в формуле она вычитается только из STR-блока.

Учитывает ли калькулятор амортизацию?

Нет. NOI считается до амортизации - это операционный показатель. Если хотите Total Return, прибавьте рост стоимости актива (5-10% годовых в среднем).

Краткосрочная аренда / Решение

Калькулятор STR vs LTR (посуточная vs длинная аренда)

Q: Учитывается ли налог?

Да, по умолчанию 6% (НПД/УСН Доходы) и для STR и для LTR. Для НДФЛ 13% или ИП на расходах - пересчитайте вручную.

Посуточная аренда (STR) кажется выгоднее длинной (LTR) из-за высокого тарифа за ночь, но после комиссий каналов, уборок, простоев и операционного времени собственника NOI часто выходит ниже. Калькулятор сравнивает оба сценария по чистой прибыли.

Формула

NOI = Выручка − Комиссии каналов − Уборки − Коммуналка − Простой − Налоги − Управление

Главный результат

Победитель по NOI/год

STR

STR 596 770 ₽ vs LTR 586 405 ₽ · разница 10 365 ₽

Разница NOI в пределах 15%. Выбирайте LTR - там нет операционных затрат времени и риска простоя. STR оправдан, только если он даёт +25%+ к NOI.

Исходные данные

STR: средняя ставка за сутки₽ADR посуточной аренды.STR: загрузка%Реальный % проданных ночей, не зашитый прогноз.STR: комиссия каналов%Airbnb/Суточно/Островок: 12-22% net обычно.STR: уборка за заезд₽Стоимость уборки + расходники после каждого гостя.STR: средний stayночейСколько ночей одно бронирование.STR: коммуналка/мес₽Полностью на собственнике в посуточной.LTR: ставка длинной аренды/мес₽Реальная рыночная, не «мечта».LTR: простой между арендаторамиднДней в году в среднем.

STR выручка/год

1 067 625 ₽

237 ночей × 4 500 ₽.

STR расходы

470 855 ₽

Комиссии + уборки + коммуналка + налоги.

STR NOI/год

596 770 ₽

Чистая операционная прибыль.

LTR NOI/год

586 405 ₽

623 836 ₽ − налог 6%.

Что делать дальше

Не считайте STR при загрузке <55%/год - это иллюзия. Реальная загрузка по Москве в 2025 - 60-70%, по регионам 45-60%.
Главный скрытый расход STR - ваше время. Закладывайте 20-30% выручки на УК, если не хотите заниматься сами.
При коротком среднем stay (1-2 ночи) уборки съедают огромную долю. STR с stay <3 ночей редко выигрывает у LTR.
Налоговый режим решает многое. Самозанятость работает только до 2.4 млн ₽/год выручки, дальше - УСН Доходы 6% или Доходы−Расходы.

Сохранить или обсудить

PDF собирается в браузере - мы не сохраняем ваши данные. Письмо открывается в вашем почтовом клиенте - вы сами решаете, что отправить.

Обсудить с экспертом

Считайте кластерами

SEO-решения принимаются по интенту и кластеру, а не по одной фразе из Wordstat.

Деньги важнее позиций

Позиция без CTR, конверсии и маржи - vanity metric. Переводите SEO в вклад.

Смотрите SERP вручную

Фичи выдачи, агрегаторы и реклама могут съесть половину ожидаемых кликов.

Обновляйте старое

Страница с историей часто дешевле возвращает трафик, чем новый материал с нуля.