ArtBazyDiagnostics
Недвижимость инвестору / Эффект рычага

Калькулятор Cash-on-Cash Return

Cash-on-Cash Return - отношение годового денежного потока (после ипотеки) к собственным вложениям. Это реальная доходность инвестора, когда покупка идёт с кредитом. Cap Rate показывает доходность объекта, CoC - доходность вашего кэша.

Формула
CoC = (NOI − Платёж по кредиту) / Первоначальный кэш × 100%
Главный результат
Cash-on-Cash Return
-11,12%

Денежный поток -667 417 ₽/год при 6 000 000 ₽ собственных

Отрицательный CoC - кредит дороже, чем доходность объекта. Каждый год вы доплачиваете из кармана. Либо торговать цену, либо отказаться, либо увеличить взнос.

Исходные данные

Платёж по кредиту/год
2 467 417 ₽
Аннуитет × 12.
Денежный поток/год
-667 417 ₽
NOI − платёж.
CoC
-11,12%
Cash flow / собственные.
Cap Rate vs ставка
9% vs 16%
Рычаг работает в минус.
Что делать дальше
  • Эффект рычага положителен только когда Cap Rate > ставки по кредиту. При ставке 18% и Cap Rate 9% ипотека съедает доходность.
  • Целевой CoC для коммерческой недвижимости - от 8-12% годовых. Ниже - ИИС/ОФЗ дают сопоставимо без операционных рисков.
  • Не забывайте резерв на КАПЕКС и вакансии в NOI. Завышенный NOI = завышенный CoC = разочарование на втором году владения.
  • При высокой ставке (>14%) рассмотрите больший первый взнос или короткий срок - это снижает риск отрицательного денежного потока.
Сохранить или обсудить

PDF собирается в браузере - мы не сохраняем ваши данные. Письмо открывается в вашем почтовом клиенте - вы сами решаете, что отправить.

Обсудить с экспертом
Считайте кластерами

SEO-решения принимаются по интенту и кластеру, а не по одной фразе из Wordstat.

Деньги важнее позиций

Позиция без CTR, конверсии и маржи - vanity metric. Переводите SEO в вклад.

Смотрите SERP вручную

Фичи выдачи, агрегаторы и реклама могут съесть половину ожидаемых кликов.

Обновляйте старое

Страница с историей часто дешевле возвращает трафик, чем новый материал с нуля.

Связанные калькуляторы

Cap Rate

Безрычаговая доходность.

Открыть
DSCR недвижимости

Способность объекта обслуживать кредит.

Открыть
NOI недвижимости

База для всех расчётов.

Открыть

Вопросы и ответы

Когда Cap Rate выше ставки кредита, рычаг работает в вашу пользу: вы зарабатываете на разнице. Пример: Cap 10%, ставка 8%, LTV 70% → CoC ≈ 14%. Это и есть smart money в недвижимости.

Нет, только текущий денежный поток. Полная доходность инвестора = CoC + рост стоимости + амортизация тела кредита (equity build-up). IRR учитывает всё это.

Либо больше собственного кэша (LTV 40-50%), либо переменная ставка с ожиданием снижения, либо ждать. При ставке 20%+ инвестировать в коммерческую недвижимость почти всегда хуже, чем держать кэш в ОФЗ.

Для строгого CoC после налогов - да, вычитайте УСН/НДФЛ от арендной выручки. Базовый CoC обычно считают до налога на прибыль, чтобы можно было сравнивать между разными структурами владения.