ArtBazyDiagnostics
Недвижимость инвестору / База оценки

Калькулятор NOI недвижимости

NOI - выручка от аренды за вычетом всех операционных расходов, без учёта ипотеки и налога на прибыль. Это «операционная EBITDA» объекта. От NOI пляшут все остальные метрики: Cap Rate, DSCR, цена при exit.

Формула
NOI = (GPR − Вакансия − Списания) − Операционные расходы. GPR = Gross Potential Rent.
Главный результат
NOI / год
1 658 000 ₽

EGI 2 268 000 ₽ · OpEx 610 000 ₽ (26,9% от EGI)

NOI margin в норме. Дальше - следите за инфляционной индексацией арендной ставки и долгосрочными договорами (3-5 лет с шагом).

Исходные данные

EGI
2 268 000 ₽
Effective Gross Income: GPR минус вакансия плюс прочее.
OpEx
610 000 ₽
Все операционные расходы.
OpEx ratio
26,9%
OpEx / EGI. Норма 30-45%.
NOI margin
73,1%
NOI / EGI.
Что делать дальше
  • Всегда включайте резерв на КАПЕКС (3-5% от арендной выручки). Без него NOI завышен и Cap Rate выглядит лучше реальности.
  • Вакансию закладывайте не «по факту прошлого года», а реалистично - 5-10% для стабильного объекта, 10-15% для нового или сложного.
  • OpEx ratio выше 50% - повод пересмотреть управление или модернизировать инженерку. Это рычаг для роста NOI без роста арендной ставки.
  • Если арендатор берёт коммуналку и часть OpEx на себя (triple net) - это нужно отразить в условиях договора, а не «по факту платит».
Сохранить или обсудить

PDF собирается в браузере - мы не сохраняем ваши данные. Письмо открывается в вашем почтовом клиенте - вы сами решаете, что отправить.

Обсудить с экспертом
Считайте кластерами

SEO-решения принимаются по интенту и кластеру, а не по одной фразе из Wordstat.

Деньги важнее позиций

Позиция без CTR, конверсии и маржи - vanity metric. Переводите SEO в вклад.

Смотрите SERP вручную

Фичи выдачи, агрегаторы и реклама могут съесть половину ожидаемых кликов.

Обновляйте старое

Страница с историей часто дешевле возвращает трафик, чем новый материал с нуля.

Связанные калькуляторы

Cap Rate

Доходность на NOI.

Открыть
GRM мультипликатор

Быстрая оценка по выручке.

Открыть
DSCR недвижимости

Способность обслуживать кредит.

Открыть

Вопросы и ответы

NOI - операционная прибыль объекта до ипотеки и налога на прибыль. Cash flow вычитает ещё и платёж по кредиту: Cash Flow = NOI − Debt Service. CoC считается от cash flow, Cap Rate - от NOI.

Нет. NOI - кэшевая метрика, амортизация не включается. КАПЕКС-резерв - да (это реальные будущие расходы), а бухгалтерская амортизация - нет.

Effective Gross Income - фактическая выручка после вычета вакансий и списаний, плюс прочие доходы. EGI = GPR × (1 − вакансия) + Прочее. От EGI вычитаем OpEx и получаем NOI.

Нет. NOI - до налога на прибыль. Налог на имущество (property tax) - это операционный расход, его вычитаем. УСН/НДФЛ от арендной выручки относится к собственнику, не к объекту, и не входит в NOI.