ArtBazyDiagnostics
Недвижимость инвестору / Быстрый скрининг

Калькулятор GRM (Gross Rent Multiplier)

GRM - соотношение цены объекта к его годовой арендной выручке (без вычета расходов). Это быстрый скрининг для отбраковки очевидно переоценённых объектов на стадии «long list». Окончательное решение принимается по NOI и Cap Rate.

Формула
GRM = Цена / Gross Annual Rent · Чем ниже GRM - тем быстрее окупается объект арендой.
Главный результат
GRM
8,33

Цена 20 000 000 ₽ · аренда 2 400 000 ₽/год · рыночный GRM 10

Объект дешевле рынка по GRM. Проверьте: возможно скрытая проблема (износ, плохой арендатор, локация), а не upside.

Исходные данные

GRM
8,33
Цена / Gross Annual Rent.
Справедливая цена
24 000 000 ₽
По рыночному GRM 10.
Дельта к рынку
-4 000 000 ₽
Дешевле рынка.
Простой срок окупаемости
8,3 лет
Без учёта расходов - грубая прикидка.
Что делать дальше
  • GRM - это скрининговый инструмент, не финальное решение. Два объекта с одинаковым GRM могут иметь разный NOI из-за разных операционных расходов.
  • Сравнивайте GRM только в одном классе и районе. GRM 12 для квартиры в спальном районе ≠ GRM 12 для стрит-ритейла в центре.
  • GRM не учитывает рост стоимости. Жильё в растущих локациях часто продаётся с высоким GRM (низкая текущая доходность), потому что инвесторы ставят на капитализацию.
  • Если GRM значительно ниже рыночного - это сигнал к глубокой проверке. Часто за низким GRM стоит проблема: смена назначения, ветхий фонд, скорая капитализация земли.
Сохранить или обсудить

PDF собирается в браузере - мы не сохраняем ваши данные. Письмо открывается в вашем почтовом клиенте - вы сами решаете, что отправить.

Обсудить с экспертом
Считайте кластерами

SEO-решения принимаются по интенту и кластеру, а не по одной фразе из Wordstat.

Деньги важнее позиций

Позиция без CTR, конверсии и маржи - vanity metric. Переводите SEO в вклад.

Смотрите SERP вручную

Фичи выдачи, агрегаторы и реклама могут съесть половину ожидаемых кликов.

Обновляйте старое

Страница с историей часто дешевле возвращает трафик, чем новый материал с нуля.

Связанные калькуляторы

Cap Rate

Точная доходность на NOI.

Открыть
NOI недвижимости

Расчёт чистого дохода.

Открыть
Cash-on-Cash Return

Доходность с учётом ипотеки.

Открыть

Вопросы и ответы

Cap Rate точнее, потому что считает реальную прибыль (NOI), а не валовую выручку. GRM удобен для первичного скрининга, когда у вас 20 объектов и нет данных по OpEx. После шорт-листа - переходите на Cap Rate.

Для коммерческой недвижимости в РФ: стрит-ритейл 8-12, склад 6-10, офис B 9-13. Для жилья: Москва 18-25, регионы 12-18. Чем ниже GRM - тем дешевле объект относительно его арендного дохода.

Не напрямую, но связаны: Cap Rate ≈ (1 / GRM) × (NOI margin). При NOI margin 60% и GRM 10 Cap Rate ≈ 6%. Это грубая прикидка, для решения используйте полный расчёт NOI.

Если объект смешанный (жильё + коммерция), считайте отдельно по каждой части. Они имеют разный рыночный GRM и разное налогообложение.